6306
SAYILI AFET RİSKİ ALANLARININ DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA DEĞERLENDİRME
- Amaç ve kapsam
Kanun,afet riski
altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve
arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli
yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair
usul ve esasları belirmek üzere çıkarılmıştır.
Gerçek ve tüzel kişilere
ait yapılar ile kamuya tahsis olan(askeri amacı olanlar dahil) yapılar da
kanunun kapsamına dahildir.
- Riskli yapının tespiti ve tescili
Kanun riski yapıların
tespiti görevini önce maliklere, malikler tespit etmezse Çevre Şehircilik
Bakanlığı’na vermektedir.Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından,
Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa
veya belediyeye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek
maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde
tespit yapılmazsa bakanlık tarafından ya da belediyeler(belediye alanları
dışında il özel idarelerince) de yapılabilir. Belediye ya da bakanlığın yaptığı
riskli yapı tespitine karşı maliklerce 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar,
Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim
üyeleri arasından
görevlendirilecek dört
ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik
heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Riskli yapıların tapu sicilinin
beyanlar hanesine duruma ilişkin şerh konur.
- Tasarrufun kısıtlanması
Bakanlık, TOKİ Ya da
belediyeler, riskli yapıların bulunduğu mahalde ya da riskli yapılar yerine
başka yerde inşa edilecek yeni yapılara ayrılan mahalde 2 yıl süre ile imar ve
yapılaşma işlerini durdurabilir. Duruma göre bu süre 1 yıl daha uzatılabilir.
Bakanlık, TOKİ ya da belediyelerce talep edilmesi halinde, abonelerin de görüşü
alınarak,riskli yapılara verilen elektrik,su,doğalgaz hizmetleri
durdurulabilir.
- Tahliye ve yıktırma
Riskli yapılar ve riskli
yapılar yerine başka bir mahalde yapılacak yapıların yerinde bulunan yapılar
tahliye edilebilir veya yıkılabilir. Kanuna göre öncelik gönüllü tahliye ve
gönüllü yıkımdır. Ancak bu mümkün olmazsa riskli yapıların yıkılması için
maliklere 60 gün süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı
takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre
verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma
yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve
yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler
öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin
de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. süresinde
yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı
olarak belediyeye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar,
Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Riskli yapı tespit, tahliye ve yıkım
masrafları, maliklerden payları oranında Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hk.
Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
- Yıkılan yapı sonrası arsanın
değerlendirilmesi
Yıkılarak arsa haline
gelen taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti ya da kat irtifakları res’en terkin
olunur. Taşınmazların sicilindeki bulunan ayni ve şahsi haklarla güvenceler
arsa payı üzerinden aynen devam eder. Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat
mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat
aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek
bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
Riskli alanlar ya da
rezerv alanlarda etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların
bulunduğu
parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine,
münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,
ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların
satışına,kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına yapının paydaşı olup
olmadıkları gözetilmeksizin
sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte
iki çoğunluğu ile karar verilir. Karara
katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu
değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü
ile satılır.
Yıkılan yapı sonrası
arsanın değerlendirilme şekli yukarıdaki paragrafta olduğu gibi çözümlenemezse,
riskli ve rezerv yapı alanlarında(yeni yerleşim alanı olarak belirlenen yapı
alanı) Bakanlık rayiç bedeli ödeyerek taşınmazı satın alır; taşınmaz Hazine
adına tapuda tescil edilir ve gerekli
görüldüğü takdirde TOKİ ya da belediyeye tahsis edilir.
Riskli yapılarda ise
anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile
yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü
şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. 2/3 çoğunluğun kararına katılmayan
malikler paylarını , kanun gereği yapılacak açık artırmadan önce 3.kişilere
haricen satabilirler.Kanun tarafından, tapuda devir işlemi yapılabilmesi için
alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi şart
koşulmuştur.
Açık artırma ile satışı
yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı
gibi haklar, satış
sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Üzerindeki bina yıkılmış olan
arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki
çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk
tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya belediyeler
tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.
Bakanlık;
- Riskli alanlara,
rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her
tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma
yapmaya
- Bu alanlarda bulunan
taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya,
- Bağımsız bölümler de
dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar
haklarını başka bir alana aktarmaya,
- Kamu ve özel sektör
işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de
dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye
yetkilidir.
Afet Risk Alanlarının
Dönüştürülmesi Hakkındaki uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ
tarihinden itibaren otuz gün 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca
dava açılabilir.
- Yeniden yapım işini üstlenen
müteahhidi ve arsa sahiplerini koruyan hükümler
Yıkımda sonra yeni
yapılacak olan yapılar, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide
devredilmiş ise, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım
işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü
kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir
uygulanamaz. Ancak yapım işine
başlanmasından itibaren 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa taşınmazlar
hakkında haciz ve tedbir istenebilir.
Kentsel dönüşüme konu
olan alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince
uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına
düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve belediyenin
iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin
satışına izin verilmesi için belediyeye müracaat eder. Belediye(belediye yetki
alanın dışında il özel idaresi), yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi
sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın
%10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının
yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen
bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir
oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.
- Kentsel dönüşüme konu edilen
taşınmazın yeniden yapılmasını üstelenen müteahhit ile yapılan akdin feshi
Kat karşılığı inşaat
sözleşmelerinin yasa gereğince tek taraflı olarak feshedilememesi ve fesih için
Mahkemeye müracaat zorunluluğu çok önemli bir sorundur. Yapılan araştırmalara
göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin %60’dan fazlası dava konusu
yapılmaktadır. Bu sorunun çözülmesi amacıyla, kat karşılığı inşaat
sözleşmelerinin Bakanlık tarafından belirli koşullar dahilinde feshedilmesi
öngörülmüştür.
İlgili Yasa Metni ;
6306 sayılı Kanunun
6/14. Maddesi ; “Bu Kanun kapsamındaki
alanlarda ve parsellerde; oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri
oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara
katılmayanların hisselerinin satışından
sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni
yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş
ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve
ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi
için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir.
Bu karar ile birlikte Bakanlığa başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp
başlanmadığının veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek
seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir.
Bakanlıkça; belirtilen durumların tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz
gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu
sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar
edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca
ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla
hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi
sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati
aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih sonrasında,
taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri
ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi
üzerine terkin edilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan
hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır.
Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı
ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.”
- Maliklerin müteahhitle imzaladıkları
sözleşmeyi, inşaatın durması sebebiyle feshetmesi için; yapım işinin
durdurulduğunun veya en az 6 (altı) aydır projenin bitirilmesini gerektirecek
seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin somut bilgi ve belgeler ile
ortaya konması gerekir.
- İdare başvuruyu inceler ve haklı
bulursa, müteahhite 15 (on beş) gün süre vererek savunmasını ister.
- İdare, müteahhitin savunmasına rağmen
başvuruyu haklı bulmaya devam ederse; müteahhide 30 (otuz) gün süre vererek ya
inşaata başlamasını ya da projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip
ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiğini, aksi halde sözleşmenin bu otuz
günlük süre sonunda feshedileceği bildirilir.
- İdare, 30 (otuz) günlük sürenin sonunda
inşaatı yerinde inceler. Müteahhidin inşaata başlamadığı ya da projenin
bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin
tespit edilmesi durumunda, sözleşme resen feshedilmiş sayılır.
- Fesih tarihine kadar yapılmış olan
işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hükümler
uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine Kanun
uyarınca yapılan kira yardımı ödemeleri, hak sahiplerinden geri talep edilemez.
Sözleşme Feshi
Uygulamasının Sorunları :
- Sözleşmenin feshi için, “Müteahhitten
Kaynaklanan Nedenlerle İnşaatın Geciktirilmesi” şartının yargılamayı
gerektirmesi,
- Müteahhide verilecek, “30” günlük
sürenin her olayda uygulanmasının sorunlara neden olması,
- Fesih tarihine kadar yapılmış olan
işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk
hükümleri uygulanacağı hükmünün sorunları yine mahkemeye taşıyacak olması
- Tamamen hukuki bir konu olan sözleşme
feshi işleminde Bakanlığın hangi kadrolar ile karar vereceğinin belirsiz
olması.
- Müteahhidin yaptıracağı sigorta ve
göstereceği teminat
Müteahhit Sigortası diğer bir isimle
Bina Tamamlama Sigortası bir kefalet sigortası türüdür. 6502 sayılı Tüketicinin
Korunması Hakkında Kanun kapsamındaki ön ödemeli konut veya devre tatil
satışlarında , 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkındaki Kanun kapsamındaki kat karşılığı yapım işi projelerinde bina ve
projelerin yarım kalması ya da hiç başlanmaması riskine karşı inşaat firmaları
için bina tamamlama sigortası yaptırılması ya da ilgili Bakanlıkça belirlenen
diğer teminat ve şartların sağlanması zorunluluğu vardır.
6306 sayılı kanunun uygulanmasına
ilişkin yönetmelikte yeniden inşa işini üstlenen müteahhidin göstereceği
teminatlar aşağıdaki gibi düzenlenmiştir:
(Değişik:RG-19/10/2019-30923)
Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel
kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince
yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar
teminatın İdareye verilmesi mecburidir. (Ek
cümle:RG-24/4/2020-31108)(6) Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında,
en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda
parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü
şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması
şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin %
10’u kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.
c)
Teminat olarak 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununda belirtilen
değerler kabul edilir. Verilen teminat, teminat olarak kabul edilen diğer
değerlerle değiştirilebilir. Teminat mektuplarının süresi, işin bitiş tarihi
dikkate alınmak suretiyle Bakanlık veya İdare tarafından belirlenir.
ç)
Teminatların, Bakanlıkta saymanlık ya da muhasebe müdürlüklerine, İdarede ise
ilgili idarenin muhasebe birimine verilmesi/yatırılması zorunludur.
d)
Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde
tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin/belgelerinin alınmasından sonra
teminat, ilgilisine iade edilir.
e)
Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde
tamamlanmaması durumunda, teminat paraya çevrilerek proje veya yapım işini
tamamlamayı üstlenecek ilgili kurum veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine
aktarılır. Projenin veya yapım işinin tamamlanmasından sonra teminattan
artan tutar olması durumunda artan kısım teminatı veren ilgiliye iade edilir.
f)
Teminat ile ilgili olarak bu fıkrada düzenlenmeyen hususlarda Kamu İhale
Kanununun teminat ile ilgili hükümlerine uyulur.
g)
Kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca
belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda bu fıkrada
öngörülen teminat verilmesine ilişkin şart aranmaz.
Müteahhidin teminat göstermek ya da
bina tamamlama sigortası yapmak gibi iki seçimlik yükümlülüğü bulunmaktadır.
Bina
tamamlama sigortası aşağıdaki güvenceleri sağlar:
-
İnşaat
müteahhidinin sorumluluklarını yerine getirememesi durumunda, sigorta şirketi
konut projesini tamamlama veya o güne kadar yapılan tüm ödemeleri konut
alıcısına geri ödeme konusundaki yükümlülükleri yerine getirir.
-
Bina tamamlama sigortası ile Sigorta Şirketi, ön ödemeli konut satışına konu
proje için poliçe düzenleyerek satıcıya genel bir teminat limiti tahsis eder.
Proje kapsamındaki tüketicilere, sözleşme dahilinde konut satışı yapılmasından
sonra konut bedeli üst sınır olmak üzere her bir tüketici için, müstakil
teminat senetleri düzenlenir.
-
Sigorta
Şirketi, inşaat firmasının iflas etmesi, şirket sahibinin kaçması veya ölmesi
vb durumlarda konut satın alan tüketicilerin bütün zararlarını karşılayarak
mağduriyetlerini giderir.
-
Özellikle
kentsel dönüşüm projeleri ve toplu konut inşaatı projelerinde, protokolde yazan
şartlara uyulmaması halinde Borçlar Kanunu'nun verdiği hak ile başka bir inşaat
firması ile sözleşme yaparak, inşaatın tamamlanmasını garantiler.
-
Sigorta
şirketi, geliştirici firmanın sorumlu olduğu yükümlülükleri yerine
getirmediğinde, durumu ilgili Bakanlığa bildirerek poliçeyi sonlandırabilir.
Böylece sigorta şirketi, projenin denetimini yaparak konut satın alan
tüketicilerin mağdur olmasının önüne geçer.
-
Konut
alıcılarının geliştirici firmaların keyfi davranışlarından korunmasını sağlar.
-
Müteahhidin
Bina tamamlama sigortası yaptırması durumunda yönetmelikte yer alan teminat
verilmesine ilişkin şartlar aranmaz.
-
Müteahhidin
bankalardaki limitleri nakdi krediler için kullanılabilir hale gelir.
- Bina tamamlama sigortası
kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye
masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati
haciz konulamaz.
Hazırlayanlar :
Av. Baturay Ulu
Stj. Av. Nurgül Aslantaş
Stj. Av. Tuğba Aka